Vormen van verhuur van je woning
Er zijn 3 vormen van verhuur waar we mogelijk toestemming voor geven:
- Gedeeltelijke verhuur (zoals hospitaverhuur)
- Tijdelijke verhuur van de hele woning
- Permanente verhuur van de hele woning
Wil je je hele woning of een deel hiervan (tijdelijk) verhuren? Dat kan onder bepaalde voorwaarden. In ieder geval heb je altijd vooraf schriftelijke toestemming van ons nodig. Zonder onze toestemming loop je het risico dat we de hypotheek opeisen.
Vraag advies van experts
Verhuur biedt voordelen, maar kent ook risico's en nadelen. In elk geval vraagt het de nodige voorbereiding. Het is verstandig om, naast advies van je hypotheekadviseur, ook advies te vragen aan een belastingadviseur of jurist.
Gedeeltelijke verhuur
Ontdek de mogelijkheden van gedeeltelijke verhuur (zoals hospitaverhuur)
Gedeeltelijke verhuur biedt een aantal voordelen, zoals extra inkomen en efficiënter gebruik van ruimte. Door het delen van je woning, kan je ook een bijdrage leveren aan het beter benutten van de woonruimte in Nederland. Gedeeltelijke verhuur kan van toepassing zijn op zelfstandige en onzelfstandige woonruimtes. Een voorbeeld van verhuur van onzelfstandige woonruimte is hospitaverhuur.
Onder voorwaarden (en alleen met onze voorafgaande schriftelijke toestemming) kan je een deel van je woning verhuren als woonruimte:
- Het verhuurde gedeelte mag maximaal 1/3 van de gebruiksoppervlakte (of woonoppervlakte) van je woning zijn.
- De totale hypotheek mag niet meer bedragen dan 85% van de marktwaarde. De marktwaarde wordt vastgesteld door een taxatierapport.
- Het verhuurde gedeelte mag niet via een commerciële verhuurorganisatie, zoals booking.com of airbnb, verhuurd worden (voor vakantieverhuur).
- Er moet een ontruimingsverklaring en verpandingsakte (voor de huursom) worden getekend (vraag hiernaar bij je adviseur).
Wil je je woning gedeeltelijk verhuren? Vraag ernaar bij je hypotheekadviseur (of neem contact op met Klantcontact & Service).
Hospitaverhuur
Hospitaverhuur biedt huurders en verhuurders een meer flexibele en informele verhuurervaring, met kortere contracten en minder strenge huurvoorwaarden. In geval van hospitaverhuur kan je als verhuurder een huurcontract voor bepaalde tijd (minimaal 1 jaar) overeenkomen. Dat kan vooral voordelig zijn als je je niet op lange termijn wil binden. Bij een hospita huren kan aantrekkelijk zijn voor verschillende doelgroepen, zoals studenten, kwetsbare jongeren of mensen die tijdelijk woonruimte nodig hebben. Het betekent voor jou als verhuurder extra inkomsten en kan ook nog gezellig zijn!
(On)zelfstandige woonruimte?
Een zelfstandige woonruimte heeft een eigen toegang (voordeur) en eigen voorzieningen zoals een woon-/slaapkamer, keuken, toilet en badkamer. Een onzelfstandige woonruimte deelt de toegang en voorzieningen van de hoofdwoning en staat bekend als kamerverhuur of hospitaverhuur.
Er gelden specifieke wetten en regels voor (on)zelfstandige woonruimte. Check ook de site van de Rijksoverheid wanneer sprake is van een (on)zelfstandige woonruimte.
Meer informatie hospitaverhuur
Check ook de site van de Rijksoverheid voor meer informatie.Voor hospitaverhuur gelden verschillende voorwaarden en regels. Zo moet je als verhuurder ook zelf in de woning wonen. En de huurder moet 18 jaar of ouder zijn.
Aandachtspunten
- Regels en wetten
Denk aan huurprijsbepaling, huurcontract, huurbescherming en proefperiode bij hospitaverhuur. Bij hospitaverhuur voor onbepaalde tijd geldt een proeftijd van 9 maanden waarin de verhuurder zonder opgaaf van reden de huur kan opzeggen. De huurder heeft in die periode geen huurbescherming. Wel heb je als verhuurder een opzegtermijn van 3 maanden.
- Toestemming bij nieuwe huurder
Voor elk nieuw huurcontract moet je opnieuw toestemming vragen. Ook moet je bijvoorbeeld een nieuw taxatierapport aanleveren.
- Toestemming
Mogelijk heb je, naast toestemming van Florius, ook toestemming nodig van de gemeente en/of Vereniging van Eigenaren (VvE).
- Sociale zekerheid
Het ontvangen van huur kan gevolgen hebben voor het recht op bepaalde regelingen vanuit de overheid. Denk aan uitkeringen, subsidies, toeslagen en vangnetregelingen zoals de ziektewet.
- Belastingen
Het ontvangen van huur kan gevolgen hebben voor de belasting die je moet betalen. Denk hierbij aan hypotheekrenteaftrek, belasting over huurinkomsten, verhuizing naar box 3 en gemeentelijke belastingen.
- Verzekeringen
De verhuur moet onder de dekking van een opstalverzekering vallen. Deze is verplicht volgens de voorwaarden van de hypotheek. Sommige verzekeraars verplichten je om de gewijzigde situatie aan hen door te geven.
- Onderhoud
Als verhuurder ben je verantwoordelijk voor onderhoud van de woning. De huurder is dat voor kleine reparaties aan het gehuurde deel.
- Hypotheek met NHG
Gedeeltelijke verhuur is niet toegestaan als je een NHG-hypotheek hebt.
Risico’s
- Verkoopwaarde
Koop breekt geen huur. Als je de woning verkoopt, gaat in beginsel de huurovereenkomst over naar de nieuwe eigenaar en de huurder mag in de woning blijven wonen. Dit kan van grote invloed zijn op de waarde (en mogelijke verkoopprijs) van de woning. Voor hospitaverhuur zijn mogelijk uitzonderingen.
- Huurbescherming
Een huurcontract kan niet makkelijk worden opgezegd door de verhuurder. In veel gevallen geldt huurbescherming.
- Onderhoudskosten
Je woning kan minder waard worden, doordat het intensiever wordt gebruikt. Mogelijk stijgen je onderhoudskosten daardoor ook.
- Vastleggen van afspraken
Het is belangrijk duidelijke afspraken te maken in een huurcontract. Het onvoldoende vastleggen van de afspraken met de huurder kan leiden tot conflicten en juridische procedures.
Goed om te weten
Behalve onze toestemming en de voorwaarden, zijn er nog andere belangrijke aandachtspunten en risico's waarvan je op de hoogte moet zijn in geval van gedeeltelijke verhuur. We noemen er hierna een aantal. Vraag ook je adviseur om advies.Tijdelijke verhuur
Wil je je hele woning tijdelijk verhuren? Dan vraag je hiervoor toestemming bij ons aan via je adviseur, in mijnFlorius of via Klantcontact & Service. Tijdelijke verhuur is volgens ons beleid mogelijk in 2 situaties: als je wil verhuren onder de Leegstandwet of als je door je werkgever tijdelijk wordt uitgezonden binnen Nederland of naar het buitenland. Er gelden specifieke voorwaarden voor tijdelijke verhuur van je woning, afhankelijk van je situatie.
Tijdelijke verhuur door uitzending (tussenhuur)
Je kan toestemming krijgen om je woning tijdelijk te verhuren als je voor je werk tijdelijk wordt uitgezonden (in binnen- of buitenland). Je moet dan wel voldoen aan een aantal voorwaarden.
Denk hierbij bijvoorbeeld aan:
- Je bent geen zzp’er of freelancer
- Je hebt in de afgelopen 12 maanden geen achterstand op je hypotheek gehad
- Je keert na uitzending weer terug in je woning
- Je verhuurt de woning maximaal 3 jaar (met mogelijke verlenging van nog eens 3 jaar)
- De huuropbrengsten moeten hoger zijn dan de hypotheeklasten
Verhuur onder de Leegstandwet
Om leegstand en dubbele woonlasten te voorkomen mag je, onder omstandigheden, je woning verhuren voor een vooraf afgesproken periode. Je moet wel voldoen aan onze voorwaarden en de regels van de Leegstandwet.
Denk hierbij bijvoorbeeld aan:
- Je woning staat bij een makelaar in de actieve verkoop
- De huurprijs is exclusief gas/water/licht
- Je had in de afgelopen 12 maanden geen achterstand op je hypotheek
- Je verhuurt de woning voor de maximaal toegestane periode volgens de vergunning van de gemeente
- De huuropbrengsten moeten hoger zijn dan de hypotheeklasten
Permanente verhuur
NHG en permanente verhuur
Heb je een hypotheek met NHG? Dan is permanente verhuur niet toegestaan, tenzij je in aanmerking komt voor de Hypotheek voor verhuur. Wel vervalt de NHG nadat de hypotheek in een Hypotheek voor verhuur is omgezet.Wanneer mag verhuur niet?
Valt de verhuur níet in een van de bovenstaande situaties? Dan krijg je sowieso geen toestemming voor verhuur. Verhuur je je woning zonder onze toestemming? Dan is sprake van ongeoorloofde verhuur. Dat kan tot vervelende situaties leiden. Neem daarom in dat geval contact met ons op. We onderzoeken dan of je in aanmerking komt voor de Hypotheek voor verhuur, voor tijdelijke verhuur of gedeeltelijke verhuur.
Kom je niet in aanmerking? Dan is verhuur niet toegestaan en moet je de verhuursituatie stopzetten, of de lening aflossen of oversluiten. Doe je dit niet, dan kunnen we de hypotheek opeisen.
Kom je niet in aanmerking? Dan is verhuur niet toegestaan en moet je de verhuursituatie stopzetten, of de lening aflossen of oversluiten. Doe je dit niet, dan kunnen we de hypotheek opeisen.
Woning in gebruik geven
Het ‘in gebruik geven van de woning’ aan anderen is niet toegestaan. Dat is zo, als deze persoon geen huur betaalt en je zelf niet in de woning woont. Bijvoorbeeld: je laat je kind in de woning wonen en woont zelf ergens anders. Dit zien wij ook als verhuur en daarvoor gelden dezelfde risico's en aandachtspunten.Veelgestelde vragen
We vragen je ons een aantal documenten aan te leveren. Voor gedeeltelijke verhuur zijn dat in ieder geval:
- Gevalideerd taxatierapport (een taxatierapport van je woning, dat is goedgekeurd door een validatie-instituut (zoals het NWWI))
- Concept huurovereenkomst
- Bewijs van je verzekeraar dat de verhuur van je woning de dekking van je opstalverzekering niet beperkt
- Ontruimingsverklaring
- Verpandingsakte
- Kopie van een geldig identiteitsbewijs van de verhuurder(s)
Voor tijdelijke verhuur bij uitzending voor werk, hebben we in ieder geval nodig:
- Waardebepaling van de woning (taxatierapport, WOZ-waarde, Calcasa Desktop Taxatie of Calcasa Model Taxatierapport, zie de regels voor taxaties)
- Verklaring van tijdelijk verblijf in of buiten Nederland (ondertekend door jou en je werkgever)
- Concept huurovereenkomst
- Bewijs van je verzekeraar dat de verhuur van je woning de dekking van je opstalverzekering niet beperkt
- Ontruimingsverklaring
- Verpandingsakte
- Kopie van een geldig identiteitsbewijs van de verhuurder(s)
- Toestemmingsverklaring van het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse Gemeenten (SVn) (alleen als je een starterslening hebt)
Voor tijdelijke verhuur onder de Leegstandwet, hebben we in ieder geval nodig:
- Concept huurovereenkomst
- Ontruimingsverklaring
- Verpandingsakte
- Vergunning verhuur Leegstandwet van de gemeente
- Bewijs van je verzekeraar dat de verhuur van je woning de dekking van je opstalverzekering niet beperkt
- Kopie van een geldig identiteitsbewijs van de verhuurder(s)
- Toestemmingsverklaring van het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse Gemeenten (SVn) (alleen als je een starterslening hebt)